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競(jìng)買保證金概述

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  一、投標(biāo)、競(jìng)買保證金:在招拍掛出讓活動(dòng)中,由參加招拍掛出讓活動(dòng)的投標(biāo)人或競(jìng)買人向作為出讓方的市縣國(guó)土部門繳納的履約保證金。

  二、金額由市縣國(guó)土部門或國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體決策。綜合確定后,在招拍掛出讓公告中公布,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,投標(biāo)、競(jìng)買保證金應(yīng)當(dāng)以人民幣繳納。

  三、性質(zhì):招拍掛出讓工作由不同階段組成,招拍掛活動(dòng)持續(xù)過程較長(zhǎng),因此,盡管投標(biāo)、競(jìng)買保證金的名稱叫保證金,但其性質(zhì)都不是恒定的,作用也不同,可以說,在招拍掛出讓的不同階段,投標(biāo)、競(jìng)買保證金所承擔(dān)的角色各異。

競(jìng)買保證金相關(guān)說明

  1、履約保證金:國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓中,確定中標(biāo)人或拍賣掛牌競(jìng)得人之前,投標(biāo)人競(jìng)買人向市縣國(guó)土部門繳納的投標(biāo)競(jìng)買保證金,是意向用地者參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓活動(dòng)資格,具有履約保證金的性質(zhì),而不是定金,也不是土地出讓價(jià)款。

  2、按現(xiàn)行制度要求,任何有意向參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓活動(dòng),希望取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人只有按規(guī)定繳納保證金,并符合其他條件,同坐作為出讓方市縣國(guó)土部門審核,具備參加招拍掛資格后,才能參加招拍掛。不按時(shí)交或不及時(shí)交,即使符合其他條件也不能參加招拍掛,投標(biāo)、競(jìng)買保證金是參加招拍掛活動(dòng)資格條件的門檻。

  3、定金是由雙方當(dāng)事人根據(jù)出讓合同中宗地出讓價(jià)款主合同標(biāo)的額約定的,而在具體實(shí)施招拍掛程序前,既未確定中標(biāo)人和競(jìng)得人,也沒有確定成交宗地價(jià)款,更談不上出讓合同,定金的確定沒有依據(jù)。保證金不是定金。

  4、在出讓成交前,未確定受讓人,未簽訂出讓合同,所以不存在出讓價(jià)款,因此保證金也不是出讓金,或出讓價(jià)款。如果保證金作為出讓金,既不符合邏輯,也不能在出讓法律文書上產(chǎn)生瑕疵而引起糾紛。

定金的法律政策規(guī)定

  39號(hào)令,第20條,以招拍掛出讓方式確定中標(biāo)人競(jìng)得人后,中標(biāo)人或競(jìng)得人支付投標(biāo)競(jìng)買保證金轉(zhuǎn)作受讓地塊定金。

  1995《擔(dān)保法》91條,定金數(shù)額由當(dāng)事人約定,不得超過主合同標(biāo)的額的20%。

  出讓活動(dòng)中的定金適用:

  1、保證金轉(zhuǎn)為定金寫入《中標(biāo)通知書》和《成交確認(rèn)書》;

  2、定金合同當(dāng)事人均受定金條款的法律約束。

  《中標(biāo)通知書》和《成交確認(rèn)書》簽訂后,具有法律效力,中標(biāo)人競(jìng)得人放棄中標(biāo)或競(jìng)得地塊,不簽訂出讓合同的,無(wú)權(quán)返回定金。反之,市縣國(guó)土部門不按《中標(biāo)通知書》和《成交確認(rèn)書》約定簽訂出讓合同,應(yīng)當(dāng)雙倍返還中標(biāo)人或競(jìng)得人給付的定金,但避免沒收定金罰款等行政出發(fā)字眼,因此,定金合同行為屬于民事行為,不是行政行為,沒收、罰款屬于行政處罰。

  3、鑒于《擔(dān)保法》明確:定金比例不得超過主合同標(biāo)的額的20%,簽訂出讓合同時(shí),將中標(biāo)人或競(jìng)得人的招標(biāo)、競(jìng)買保證金相當(dāng)于成交價(jià)款的20%部分轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金,超出部分轉(zhuǎn)作預(yù)付款。

  4、簽出讓合同前,定金仍不屬于出讓價(jià)款。

  土地出讓價(jià)款:國(guó)土部39號(hào)令21條,中標(biāo)人競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書約定時(shí)間與出讓人簽訂出讓合同,中標(biāo)人或競(jìng)得人支付的投標(biāo)競(jìng)買保證金抵作土地出讓價(jià)款。

  其他投標(biāo)人競(jìng)買人支付的投標(biāo)競(jìng)買保證金,出讓人必須在招拍掛活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還不計(jì)利息。中標(biāo)人競(jìng)得人最初繳納投標(biāo)競(jìng)買保證金,到了出讓活動(dòng)那個(gè)最后階段,即在簽訂出讓合同時(shí)才轉(zhuǎn)為出讓價(jià)款寫入合同。

中標(biāo)競(jìng)得前,投標(biāo)競(jìng)買保證金,只是競(jìng)買人參加招拍掛活動(dòng)的資格條件,中標(biāo)競(jìng)得后,投標(biāo)競(jìng)買保證金轉(zhuǎn)為定金,簽訂出讓合同后成為出讓價(jià)款一部分,保證金的變化過程可以表述為:履約保證金、定金、出讓價(jià)款。

 

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